Acte d'acceptation et de transfert de l'appartement lors de la vente - modèle de document, conditions d'acceptation et précisions

L’achat de biens immobiliers est l’un des rares achats coûteux qui se produisent rarement.Étant donné que la facture va à des millions de roubles, le vendeur et l'acheteur tentent d'obtenir l'assurance juridique la plus compétente.Il existe un avis selon lequel la maison passera chez le nouveau propriétaire après la conclusion du contrat de vente et l'enregistrement des droits de propriété par l'État, mais ce n'est pas le cas.Jusqu'à ce qu'un document spécial soit signé, les deux parties ne sont pas à l'abri de mauvaises surprises.

Qu'est-ce qu'un acte d'acceptation-transfert

Quelles que soient les conditions d'achat d'un logement (dans une entreprise de construction ou sur le marché secondaire), il est nécessaire d'enregistrer l'heure exactetransfert immobilier.Cela profite à la fois au vendeur et à l'acheteur, car cela leur évite des demandes reconventionnelles concernant des dommages au traitement ou des arriérés au téléphone pendant la période de transition.L'acte d'acceptation-transfert de l'appartement (APPC) enregistre clairement:

Ce document est utilisé à la fois sur les marchés du logement primaire et secondaire.Pour chacune de ces options, il existe des caractéristiques de conception:

• Dans le nouveau bâtiment.Développé par le développeur et complète le contrat de participation à l'unité (GCU).Signer APPK signifie que le développeur a rempli toutes ses obligations vis-à-vis de l'actionnaire et lui donne l'utilisation d'un logement de qualité appropriée.La particularité du document est la capacité de l'acheteur à corriger les défauts et carences identifiés, que l'entreprise de construction devrait éliminer ou offrir une compensation.Parfois, les lacunes sont signalées dans une feuille de révision séparée, qui est annexée au document principal.
• Logement secondaire.Enregistrement APPC est plus simple que sur le "primaire".Souvent, il n’ya pas d’allégations qualité, et ce document a pour objectif de montrer dans quelles conditions l’appartement est transféré.L'acte d'acceptation et de transfert de l'appartement est signé après vérification de l'état de la maison et des factures des services publics et autres.Si l'acceptation révèle de graves lacunes, l'acheteur a le droit d'inclure dans APPC l'exigence de leur suppression.En cas de refusle vendeur de la correction des défauts, la question est résolue devant le tribunal (jusqu'à ce que le vendeur a retourné les fonds reçus).

Quel est le but d'un acte de transfert en contrat de vente

Conformément au Code civil (CC),Le vendeur continue à supporter le risque de dommages ou de perte de biens lors de la signature du document de transfert.Formellement, cette obligation sera conservée une fois qu’elle aura été transférée dans la maison du nouveau propriétaire avec un APPC non signé. Il n’est donc pas dans l’intérêt du promoteur de retarder l’aliénation légale de la propriété.Pour l'acheteur, l'incitation à signer sera un désir de rejoindre plus rapidement les droits du propriétaire.En théorie, les deux parties sont intéressées par la signature de ce document.

Dans la pratique, le promoteur essaie souvent de ne pas enregistrer les lacunes dans l'acte de réception de l'appartement pour diverses raisons.Lorsque l'une des parties refuse de signer l'APPC, elle est considérée, conformément à la loi, comme une renonciation à s'acquitter de ses obligations en vertu du contrat de vente.Par le tribunal, le vendeur peut être condamné à une amende et la maison - pour exposer par la force.Si l'acheteur évite de manière déraisonnable de signer l'APC, le développeur a le droit de créer le document unilatéralement.

Conditions de transfert

Selon le mode d'achat du bien immobilier, le contrôle de possession peut être signé avec ou après le contrat de vente et d'achat.La notarisation sera une mesure de protection supplémentaire, mais plusune manière courante d'écrire en écriture simple.Signer le code APPC après l'avoir rempli fournit au propriétaire:

• clés de logement;
• documentation technique immobilière;
• factures de services publics.

En signant l'acte d'acceptation et de transfert de l'appartement lors de l'achat, le nouveau propriétaire assume toutes les circonstances risquées liées à l'exploitation des lieux.En cas de dommages à la maison en cas d’incendie ou d’inondation, l’acheteur prend en charge la totalité des frais de réparation.Lors de l'achat d'une résidence secondaire, il arrive souvent qu'un ancien propriétaire ne puisse sortir ses biens immédiatement après la signature du contrat de vente.La fixation de l’état du logement dans l’APPC après que celui-ci aura complètement quitté les lieux permettra aux parties d’échapper aux différends.

Réglementation juridique

En droit russe, le transfert de propriété d'un propriétaire à un autre est une opération civile.Le Comité central en examine les caractéristiques:

• Les dispositions générales de la vente sont consacrées aux articles du Comité central.Il traite des spécificités du contrat, de la responsabilité du vendeur et des obligations des parties.
• La vente et l’achat de biens immobiliers sont couverts par les statuts du Comité central.Ils examinent la définition de l'objet dans le texte du contrat, l'enregistrement de la propriété par l'État, ainsi que d'autres problèmes qui se posent lors de la vente d'une maison.L'article du CC approuve le transfert de biens immobiliers sur la base d'APC (ou d'un document bilatéral similaire signé par les deux parties).

Conséquences juridiques de l'acceptation et du transfert des locaux d'habitation

Jusqu'à ce que l'acheteur se présente sur les lieux, il incombe au constructeur de conserver le logement, comme le prévoit la loi sur la participation à la construction d'unités d'immeubles d'appartements.L'article de cette loi stipule qu'après l'acquisition du logement des actionnaires, les risques de décès accidentel ou de détérioration des lieux lui sont transférés.Les options les plus courantes pour endommager une habitation sont:

• un incendie;
• inondés par les voisins;
• catastrophes naturelles.

La société de construction cesse d'être responsable des biens trouvés ou endommagés à partir du moment où l'acte de cession de l'appartement en vertu du contrat de vente est signé.Les seules exceptions sont les vices cachés au fil du temps - ces dommages sont indemnisés après un procès.Le changement de responsabilité sur le marché du logement secondaire est similaire à celui d'un «primaire».Avant la signature de l’APPC, les frais d’indemnisation sont à la charge de l’ancien propriétaire et, une fois le document signé, tous les risques sont transférés au nouveau propriétaire.

Lors de l'achat d'une maison sur le marché secondaire, l'acheteur est soulagé de certaines inquiétudes concernant le traitement ultérieur des documents.

L'acheteur d'une maison située dans un nouveau bâtiment doit se procurer les documents de manière indépendante.Et ce n’est qu’après l’accomplissement de ces formalités (qui prennent environ un mois ou deux) qu’il peut être considéré comme un propriétaire à temps plein.Obligations d'entretien du logement (paiement pour les services publics et les services publics) découlent de lui immédiatement, signé par l'APP.Sur la réémission de contrats de service (avec la société de gestion,prestataire et autres) la loi est donnée une semaine.

Comment rédiger un acte d'acceptation et de cession d'un logement

Si vous achetez une maison d'un promoteur immobilier, il dispose déjà d'une option typeAPC.En achetant une propriété sur le marché secondaire, vous pouvez trouver un modèle d'acte d'acceptation et de transfert d'appartements sur Internet.Mais quelle que soit la situation, il sera utile de demander un avis juridique.Un spécialiste expérimenté vous aidera à éviter de nombreux "pièges".Il étudiera soigneusement le document, le cas échéant, le complétera avec les encarts nécessaires et vous expliquera ce que le libellé actuel ne sera pas rentable pour vous, s'il est nécessaire de prouver son exactitude au vendeur.

Forme de la loi

La législation ne précise pas sous quelle forme l’APC doit être rédigé, il est important qu’elle contienne toutes les informations nécessaires.En fonction de la présence ou de l'absence d'assurance, ce document est:

• en écriture simple - convient à l'achat sur le marché primaire;
• avec un certificat notarié - serviront de filet de sécurité supplémentaire pour l'achat de résidences secondaires (mais non obligatoire).

Contenu du document

Pour bien préparer l'acte d'acceptation-transfert de l'appartement, il est nécessaire de fixer le fait du transfert de logement et, si nécessaire, l'état dans lequel se trouve le bien.Ceux-ci comprennent:

• Nom du document, numéro de calendrier et emplacement.
• Données des parties.Données de passeport pour les citoyens, détails et IDN pour les organisations.
• Référence à un contrat de vente de base (DCT) auquelcet APC est ajouté.
• Adresse de l'objet acheté.
• Résumé des locaux (nombre de chambres, superficie, disponibilité du balcon, etc.).
• Informations sur la présence /l'absence d'allégations de qualité.Si l'acheteur a des objections, il est nécessaire de préciser en particulier quel est le défaut (les défauts trouvés peuvent être répertoriés dans un journal spécial ou une lettre de révision).
• Ce qui se trouve dans les lieux et devient la propriété de l’acheteur (meubles, appareils électroménagers, articles de décoration, etc.).
• Documentation à soumettre au FAD (lettre de revue, revue, etc.) indiquant le nombre de pages.
• Signatures des parties.

Dans le cas de la vente de logements sur le marché secondaire, il peut arriver que le bien immobilier ait été mis en location et que le contrat n’ait pas encore expiré au moment de la vente.En vertu de la loi en vigueur, les droits du locataire (le prix et les conditions du bien locatif) restent inchangés lorsque le propriétaire change.Dans une telle situation, l’APC enregistre la durée de son bail.

Copies

En vertu de la loi, un contrat de vente séparé est approprié pour enregistrer les droits du nouveau propriétaire à Rosreestra.Chaque partie doit également disposer d'un exemplaire du DCT, de sorte que le nombre minimum d'actes de cession pour un logement donné est de trois pièces.Ce nombre sera plus grand si plusieurs partis sont représentés par un parti.Par exemple, si 2 personnes acquièrent un bien immobilier, la circulation de WUA = 1 pc.(Rosreestr) + 1 pc.(au vendeur) + 2 pcs.(acheteurs) = 4 exemplaires.Chaque partie peut faire des copies elle-mêmediscrétion.

Procédure de signature

Lors de l’achat d’un bien immobilier auprès du promoteur, les conditions de l’achat et de la vente d’une maison sont déterminées par le contrat de vente.Les principales étapes de la procédure de signature du contrat APPC sont les suivantes:

1. Le vendeur informe l'acheteur de sa volonté de transférer les lieux par lettre recommandée (ou par un autre moyen contractuel autorisé, par exemple par SMS).Le même message fixe une limite de temps (s'il n'est pas spécifié, c'est 7 jours ouvrables après la réception du message).Si l'acheteur refuse de signer le PPA sans motif valable, le vendeur est alors autorisé à transférer la propriété de manière unilatérale.
2. Selon la forme de fixation de l'acte de transfert, un notaire est invité ou la procédure est effectuée sans lui.
3. L’acheteur, conjointement avec le représentant du maître d’ouvrage, inspecte les lieux en notant tous les défauts et toutes les imperfections.En cas d'impossibilité de les éliminer sur place, un journal spécial, une lettre de relecture ou des manquements sont inscrits directement dans l'acte d'acceptation-transfert de l'appartement.
4. Une fois que tous les lieux ont été inspectés et que les défauts ont été corrigés, les parties apposent leur signature sur APC.Depuis lors, la maison est réputée avoir été remise à l'acheteur.
5. Après avoir signé le document, le représentant du développeur a remis au client les clés des locaux, la documentation technique et les récépissés de service public.

La signature du PPA pour l'achat de logements sur le marché secondaire relève du régime simplifié.Il ne documente aucun défaut de la pièce,et le simple fait que le logement ait été transféré au nouveau propriétaire, une lettre de révision n'est donc pas nécessaire.Si l'inspection d'une telle habitation révèle des défauts techniques graves ou des dettes d'utilité publique, l'une des options suivantes sera plus avantageuse pour l'acheteur:

• ne signe pas le PPA tant que les défauts n'ont pas été éliminés ou que la dette n'a pas été payée;
• afin de réduire le prix initial pour résoudre les problèmes rencontrés.

Quels documents sont transmis avec l'acte d'acceptation-transfert de l'appartement

À la fin de l'achat du logement auprès de l'acheteur devrait être entre les mains d'un paquet de documents sur la transaction.Il est souhaitable que cette liste soit incluse dans le CPA.La liste générale des documents comprend:

• un contrat d'achat immobilier;
• Récépissé de reçu d’argent (établi par le vendeur après encaissement des fonds);
• reçus de services publics et de services de télécommunication (de préférence sans arriérés de dette);
• passeport technique (pour le marché secondaire);
• APC.

Enregistrement des droits de propriété

La consolidation des droits du propriétaire du bien acheté s'effectue par le biais d'une demande adressée au service d'enregistrement, de cadastre et de cartographie de l'État.À cette fin, il est nécessaire de préparer un paquet de documents:

• Demande d'enregistrement;
• Documents certifiant le vendeur et l'acheteur;
• Contrat d'achat;
• Acte d’acceptation - transfert d’un appartement (facultatif pour certaines régions, par exemple Moscourégion);
• Passeport d'inventaire (le cas échéant);
• Un reçu pour le paiement du droit d’État.

Il existe plusieurs façons de soumettre des documents.Cela peut être fait:

• personnellement (la présence du vendeur et de l'acheteur est requise);
• à travers le centre multifonctionnel;
• par courrier (avec signature notariée du demandeur);
• sur le site;
• Services de départ.

L'acte d'acceptation-transfert de biens immobiliers lors de l'achat d'un appartement par le promoteur

Lors de l'achat d'une maison dans la résidence principale »APP constitue une annexe à la convention de vente.L'entreprise de construction accepte l'acte d'acceptation et de transfert de l'appartement et, dans de nombreuses régions, ce document n'est pas nécessaire lors de l'enregistrement de la propriété de biens immobiliers.L'une des caractéristiques des AUE sur le marché primaire est la capacité d'enregistrer des défauts que le vendeur sera obligé de corriger (ou de compenser).Lorsque vous vendez sur un marché secondaire, cela n’a pas beaucoup de sens, car, par défaut, nous parlons du fait que l’immobilier n’est pas nouveau et qu’il permet certains défauts.

Détails obligatoires du document

La loi ne réglemente pas les actes constitutifs de l'acceptation /de la cession d'un appartement. Ce document peut donc présenter de légères différences entre les entreprises de construction.Un PPA correctement rédigé pour un "primaire" doit contenir:

• Nom, date de l’assemblage.
• Informations sur les ventes et les achats aux parties (du constructeur - le nom officiel et l'adresse, de l'actionnaire - nom, prénom, patronyme, données du passeport).
• Référence à la GCU, partiedont cet APC est.
• Adresse où la maison est à vendre.
• Informations immobilières ponctuelles (superficie, nombre de pièces).
• Des réclamations ont été faites lors de la révision (cette question peut être établie sur une feuille de révision distincte).
• Signatures des parties.

Revendications adressées au développeur

Lors d'une inspection détaillée de la propriété, l'acheteur peut identifier les défauts.Ceux-ci comprennent:

• une isolation thermique insuffisante de la pièce, des joints de murs non chauffés;
• assainissement incorrect;
• manque de ventilation;
• Ebauche au lieu de finir;
• pelage de plâtre;
• courbure supplémentaire des murs.

Tous les défauts constatés lors d'une inspection immobilière sont consignés dans l'APA ou dans une lettre d'inspection distincte.Juridiquement, les deux voies sont égales, mais la deuxième option est préférable pour un grand nombre d'inconvénients.La prochaine étape consiste à décider de la manière dont le développeur compensera les défauts trouvés.

Conséquences de la signature d'un acte de revendication

La tâche principale de l'APP est de fixer l'état des lieux au moment du transfert.En signant un document qui énumère les lacunes des biens immobiliers achetés, les parties conviennent que le client accepte un logement présentant certains défauts.La réparation des défauts implique que l’entreprise de construction est tenue de les éliminer de manière indépendante ou d’indemniser l’acheteur pour les frais occasionnés par la suppression de ces défauts.

Dans les cas particulièrement critiques où les défauts sont incompatibles avec l’usage confortable du logementdouble vitrage), l’acheteur ne peut pas signer l’APP tant que le développeur ne corrige pas les défauts.Le terme "déficience" n'a pas été défini légalement, mais par analogie avec la loi sur la protection du consommateur, il ne dépassera pas 45 jours.

Comment rédiger un acte d'acceptation d'un appartement sur le marché secondaire

La préparation d'une APPC sur le marché secondaire du logement est régie par le régime simplifié et vise uniquement à établir le fait du transfert.Dans ce cas, l'acte d'acceptation-transfert de l'appartement ne prescrit pas les inconvénients (et ne constitue pas une lettre de révision).En cas de détection de défauts graves qui ne pouvaient pas être détectés immédiatement (par exemple, une mauvaise isolation thermique des murs, détectée uniquement par temps froid), l'acheteur a le droit d'exiger du vendeur qu'il élimine les défauts.Si les défauts ne sont pas corrigés volontairement, le nouveau propriétaire a le droit de poursuivre, en citant l'APPC comme preuve.

Description de l'état de l'appartement

Le fait d'accepter et de transférer un appartement acheté sur le marché secondaire est similaire à la variante «principale» pour la plupart des articles, mais son volume est beaucoup plus petit.Le contenu obligatoire est le suivant:

• Titre du document, date de rédaction.
• Noms, prénoms et passeports des parties.
• Référence à la DCT.
• L'emplacement de l'habitation, sa brève description.L'adresse, l'étage, le nombre de pièces, la surface totale et la surface habitable sont indiqués.Ce qui compte, c’est la réparation (le cas échéant), la disponibilité des télécommunications, l’état général de la construction (box appartement).
• Signatures des parties.
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Caractéristiques etévaluation du bien transféré

Un appartement d'occasion peut être vendu avec des objets.Le PPA devrait avoir une description de tous les biens dans les locaux au moment du transfert.Ceux-ci comprennent:

• Les meubles (y compris les meubles encastrés conçus pour s’adapter aux dimensions d’une pièce en particulier);
• Appareils ménagers (y compris "installation" - four, four, etc.);
• Articles d'intérieur (tels que des rideaux ou des tapis).

Liste des inconvénients de l’appartement acheté

Dans certains cas, il est judicieux de remédier aux défauts de l’immeuble acheté (cela peut être fait à la fois dans le PPA et dans la lettre d’inspection jointe).Les situations suivantes sont les suivantes:

• Un grand nombre de défauts pouvant éventuellement réduire la valeur de la propriété achetée.
• Incertitude quant à la nature du défaut (par exemple, l'acheteur estime que l'imperméabilisation de la salle de bain n'est pas fiable et qu'il est facile d'inonder les voisins, et le vendeur affirme le contraire).
• Rénovation future lorsque l’acheteur souhaite régler parfaitement l’état actuel.

Durée du bail d'un appartement

L'achat d'une maison sur le marché secondaire implique souvent que les locaux soient occupés par d'anciens propriétaires, etils ne peuvent pas le libérer immédiatement.Il convient de noter qu’après la signature de l’acte d’acceptation et de transfert de l’appartement, il sera beaucoup plus difficile de faire des réclamations concernant des défauts et des services non mentionnés dans le document.Les deux côtés de l'accord doivent distinguer clairement deux mandats de vacance:

• .Juridique - elle survient au moment de la radiation de l’enregistrement de l’ancien propriétaire après avoir reçu l’avance;
• Réel - départ direct des lieux.

Ces deux événements peuvent être séparés par le laps de temps qui doit être spécifié dans le contrat de vente (par exemple, le vendeur quitte finalement 7 jours après la signature du DCT).Pour une protection financière supplémentaire de l'acheteur, vous pouvez imposer au vendeur une partie du coût du logement (10-15%) uniquement après que les parties auront signé l'acte d'acceptation-transfert de l'appartement.

Absence de l'une des signatures des parties

Si le vendeur ou l'acheteur ne veut pas signer l'acte d'acceptation et de cession de l'appartement, cela signifie un désaccord avec les conditions offertes.En règle générale, une telle situation se produit dans les relations entre développeur et actionnaire (sur le marché secondaire, si ce n’est pas que l’acheteur soit organisé en tant qu’appartement, il n’atteint tout simplement pas l’APC).Il est logique de traiter chaque situation séparément:

• Le développeur ne veut pas signer l'APC.Cela est possible si l'on identifie des défauts graves promettant des coûts élevés.Un retard déraisonnable entraîne l’imposition de pénalités à l’entreprise de construction - un taux de refinancement de 1/300 NBU calculé sur le prix de l’immobilier pour chaque jour de retard.
• L'actionnaire ignore la signature de la APPC.L'absence de signature de l'acheteur non conforme aux conditions actuelles incombera à l'entreprise de construction.Selon la loi, si un actionnaire ne signe pas ce document pendant deux mois, le constructeur peut le faire àunilatéralement.Dans ce cas, la stratégie correcte de l’acheteur sera de remédier à tous les défauts de l’acte de transfert et de le sécuriser par une signature, tout en transmettant simultanément la réclamation au vendeur.Dans une telle situation, le développeur n'a plus rien à faire immédiatement pour remédier aux irrégularités ou accepter une compensation.

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